Cuando Invertir en Compra de Propiedades como un Negocio y cómo saber qué comprar


El negocio de la compra y venta de propiedades se dice que es uno de los negocios más seguros incluso en épocas de crisis económicas.

La razón de que esto sea así se explica por un tema de oferta y demanda. Se supone que la tierra, donde se construyen las casas o edificios, es un bien finito que no aumenta, sin embargo la población sigue aumentando.

Consecuentemente, salvo que ocurra alguna hecatombe mundial, o las tasas de crecimiento de la población se reviertan, siempre estamos en un proceso donde la tierra se vuelve escasa conforme la población aumenta.

Esto que parece tan evidente en terminos generales, no lo es en términos prácticos y concretos. Puede ser que compre hoy una propiedad a 100 mil dólares y que en un par de años valga apenas 70 mil dólares habiendo cometido con ello una muy mala inversion.

Lo que ocurre es que la correlación entre población y propiedades y casas aún no es tan estrecha como para que la regla general explicada al inicio de este artículo sea aplicable a todas las propiedades. Además ocurre que hay factores como los del poder adquisitivo o la cantidad de dinero que las personas están dispuestas a pagar por una casa que serán las que determinaran el precio.

Será precisamente este segundo factor el elemento esencial para decidir la compra de una propiedad como un negocio y no solo la oferta y la demanda. Se deberá de determinar cuánto dinero es el que las personas están dispuestas a pagar por una casa o departamento en una zona o en otra.

Pongamos un ejemplo a continuación.

Si en una isla el bien equivalente a la moneda son los mangos y en toda la isla hay 100 mangos, jamás una casa podrá valer más allá de esos 100 mangos así una persona pueda reunir todos los mangos de la isla en su poder. Esa persona tendrá que pagar también para su alimentación, para su educación, para su diversión y para otras necesidades más y se deberá de averiguar cuál de todos esos bienes o servicios le interesan más a esta persona.

Así el factor oferta y demanda no es el único a considerar sino que se deberá ver otros factores al momento de determinarse el valor de una propiedad más aún si como ya se ha dicho la correlación entre oferta y demanda de propiedades aún no es tan estrecha como para afectar a todos los inmuebles por igual.

Por eso ante la pregunta de este título sobre ¿Cuándo Invertir en la Compra de Propiedades? la respuesta será que siempre se podrán realizar inversiones inmobiliarias, pero siempre y cuando pueda determinar que la compra de esta o aquélla propiedad es una buena inversión.

La manera de saber cuando es una buena inversión es empleando ratios financieros de uso extendido entre las personas que se dedican a los negocios de compra y venta de propiedades, como el ratio del Cap Rate o el Cash on Cash que son dos de los ratios más simples de usar.

Si quiere saber en qué consisten le recomiendo leer el artículo ¿Cómo saber cuál es el Precio de su Oficina o de su Casa? de nuestro blog legal afiliado a Tu Asesor Virtual.

Estos ratios se pueden usar en cualquier lugar del mundo y básicamente miden la rentabilidad de un inmueble a fin de medir y poder determinar el precio del mismo y saber si la compra será un buen negocio o no lo será.

Para ponerlo en terminos sencillos, en el caso de una casa por ejemplo, que me la quieren vender a 100,000 dólares yo deberé de determinar previamente cuánto dinero podré obtener de la misma si por ejemplo la alquilo. Para ello compararé el precio de alquiler de una casa similar y establecer un ratio de rentabilidad del inmueble que determinará si 100,000 dólares es un buen precio o no lo es como lo explico en el artículo antes citado.

Esos ratios, miden un tema estático de oportunidad en un momento dado pero además, como todo mercado, se deberán de evaluar factores dinámicos para medir las tendencias del mercado y saber en qué áreas geográficas las propiedades están en subida por factores como ubicación de colegios, cercanía de las vías de acceso, ubicación con centros de trabajo entre otros factores.

En la inversión inmobiliaria, como en cualquier otro negocio, los ratios financieros son importantes pero las matemáticas no lo son todo. Vislumbrar y anticiparse a esos factores dinámicos será lo que muchas veces lo podrán convertir en millonario en este negocio como en cualquier otro.

La foto via StockXchng

 

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Comments

  1. Muy buen artículo. En efecto, en épocas de crisis siempre es mejor realizar inversiones seguras como la compra de propiedades.
    Como siempre hay que evaluar los riesgos.

    Buen dia!

  2. Estimado Alberto:

    Ofrezco para ti y lectores una amplia cartera de inmuebles adjudicados y derechos litigiosos en la Republica Mexicana.

    Tengo certeza que hacer negocios con inmuebles en epocas de crisis y comprando por abajo de su valor comercial con sus debidas precauciones es uno de los negocios mas rentables.

    Felicidades.

    Alejandro Aguirre Desamaniego

  3. RAMON BARBOSA AVALOS says:

    HOLA MEINTEREZA SAVER SOBRE LOS NEGOCIOS DE INMUEBLES SI EN REALIDAD SON RENTABLES ONO SI ALGUIEN MELO PUEDE COMENTAR GRACIAS EN MEXICO

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